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Marie a 31 ans, célibataire, propriétaire de son T2 depuis 2022. Elle est conseillère en viticulture — un métier niche, en CDI. Et en septembre, elle va être touchée par un plan de départ : licenciement économique, 12 mois de chômage à hauteur de son salaire, beaucoup de temps libre. Elle a €30 000 d'épargne.
Sa question : est-ce qu'elle profite de cette année pour investir dans un deuxième bien immobilier ? Ou est-ce qu'elle diversifie, crée une société, construit autre chose ?
Delphine lui dit d'emblée : oublie l'immobilier. Au chômage, solo, avec €30 000 — les banques ne suivront pas. Et même si elles suivaient, mobiliser ses liquidités dans ce contexte d'incertitude serait une erreur.
Mais ensuite, Delphine aborde quelque chose que Marie n'avait pas posé dans sa question : son secteur. Et elle dit ce qu'elle voit depuis l'extérieur — une non-buveuse de vin depuis plus de 10 ans — sans filtre. La consommation de vin est en forte baisse. Le secteur viticole français fait face à des concurrents internationaux de plus en plus solides. Ce n'est pas un secteur porteur pour les 10 à 20 prochaines années. Autant le savoir maintenant.
Alors Delphine lui propose de voir cette année autrement : non pas comme une période à traverser, mais comme une fenêtre. Pour se former, pour réfléchir à une reconversion — et elle lui présente une piste inattendue : la synergie entre laverie et Airbnb, et l'exemple d'un pressing sur un port touristique qui permettait à son ancienne propriétaire de vivre 7 mois par an et de voyager les 5 autres.
👉 Pourquoi le chômage bloque complètement l'accès au crédit immobilier — même avec de l'épargne
👉 Secteur viticole français : ce que Delphine dit sur les perspectives des 10 à 20 prochaines années
👉 Laverie + pressing + conciergeries touristiques : la synergie que Delphine présente en direct

🎙️ Cet extrait est tiré de la Radio Libre, le format live de Richissime où Delphine répond en direct aux questions de la communauté sur leur situation financière personnelle.

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Éric a fait une reconversion professionnelle. Depuis, il vit principalement des revenus de ses investissements immobiliers. Il a créé une boîte qui ne génère pas encore de salaire. Il n'a touché aucun chômage. Depuis 2 ans, zéro revenu du travail.
En 2022, au moment où la guerre en Ukraine éclatait, il a investi dans un bien en VEFA à Dubaï — à Jumeirah Village Circle, un quartier en plein développement. €270 000. Livraison prévue novembre 2027. Sa logique à l'époque : se construire une porte de sortie si le monde s'embrasait.
Puis un conflit régional est arrivé. Pas sur Dubaï — mais sur sa zone de résidence. Il a regardé des drones passer au-dessus de son appartement. Sa femme a accouché pendant cette période. Et côté investissement, l'activité à Dubaï a ralenti — moins de touristes, moins d'investisseurs, marché en basse saison cumulée.
Sa question : sortir maintenant, avant la livraison ? Ou tenir jusqu'en 2027 et espérer que le marché se redresse ?
Dans cet extrait de la Radio Libre, Delphine répond depuis Dubaï — elle y habite, elle y a ses propres biens. Et elle dit quelque chose d'important que beaucoup confondent : Dubaï et le Moyen-Orient ne sont pas le même marché. Dubaï est une bulle économique à part, qui réagit à ses propres logiques — pas aux conflits régionaux. Et JVC est un quartier en développement solide.
Son regard est mesuré : elle ne garantit rien. Mais personnellement, elle garderait le bien jusqu'à la livraison. Et elle explique le mécanisme qui fait que l'immo sur plan à Dubaï prend de la valeur à la livraison — les acheteurs locaux accèdent alors au crédit, ce qui booste la demande.
👉 Dubaï vs reste du Moyen-Orient : pourquoi Delphine dit que ce sont deux marchés distincts
👉 Le mécanisme qui fait monter les prix à la livraison d'un bien en VEFA à Dubaï
👉 Investir à l'international sans revenu de secours : le risque que Delphine pointe clairement

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Léna est en CDI, jeune maman d'un garçon d'un an. Elle vit en couple avec son conjoint — qui a 2 enfants en garde alternée à 50/50. En tout, une famille de 5. Ils sont propriétaires de leur résidence principale ensemble. Et Léna a un appartement meublé à son nom, acheté en 2021 à €182 000 — son ancienne résidence principale, qu'elle a mise en location sans avoir gardé les factures de travaux. Par simplicité, elle a opté pour le micro-BIC. Et chaque mois, le bien lui coûte de l'argent.
Elle a aussi €60 000 d'épargne personnelle, et une société ouverte qu'elle ne sait pas quoi faire — radier, transformer, réorienter.
Sa question : quel investissement immobilier choisir pour construire un patrimoine familial sur le long terme ? Et doit-elle passer par son apport personnel ou par la société ?
Dans cet extrait de la Radio Libre, Delphine commence par une chose directe : le micro-BIC, c'est une erreur. Elle lui dit d'aller voir un comptable et de passer au réel — l'amortissement du bâti seul suffira à transformer sa fiscalité.
Ensuite, elle pose le vrai diagnostic sur le meublé : un investissement en effort d'épargne dans une famille de 5 avec des revenus serrés, ça étrangle tout le reste. Et probablement que le même argent placé en ETF aurait fait autant — sans les emmerdements.
Son conseil est clair : vendre le meublé, récupérer les liquidités, les placer en ETF dans un premier temps — et ensuite se positionner uniquement sur des projets à cashflow positif. Parce qu'avec cette configuration familiale, la marge de manœuvre est trop étroite pour se permettre des investissements qui ne génèrent rien.
👉 Micro-BIC vs réel en LMNP : pourquoi Delphine dit que le micro-BIC est presque toujours une erreur
👉 Investissement en effort d'épargne dans une famille nombreuse : pourquoi c'est un piège selon Delphine
👉 Comment utiliser la trésorerie d'une société dormante — ce que Delphine recommande

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Nathalie a 45 ans, célibataire, sans enfants. Résidente fiscale en Belgique depuis un an. Elle a beaucoup voyagé — expatriée en Afrique notamment — et à chaque départ, elle a récupéré ses fonds de pension pour financer la suite. Résultat : zéro retraite constituée nulle part.
Elle a investi dans l'immobilier au fur et à mesure, en apprenant sur le tas. Un studio acheté cash à €45 000 — qu'elle revend maintenant à €55 000. Un T3 acheté €118 000 avec €20 000 de travaux, pensé pour la colocation — mais le marché n'a pas suivi, loué finalement à une seule personne, avec €30 000 bloqués en nantissement bancaire pour toute la durée du prêt. Et maintenant, un petit immeuble de rapport de 4 appartements à €225 000, avec €2 380 de loyers mensuels sur 3 logements occupés — offre acceptée, promesse à signer.
Elle sait qu'elle avance sans vraie stratégie. Et elle ne peut plus se permettre de continuer comme ça.
Dans cet extrait de la Radio Libre, Delphine fait le diagnostic complet — et pose deux sujets importants. Le premier : ses conditions d'emprunt seront toujours dégradées tant qu'elle reste expatriée. Plus de gestion, plus de risque, pour un rendement qui ne dépassera probablement pas celui d'un bon ETF. Le deuxième : la SCI n'est pas la solution magique que beaucoup d'expatriés imaginent — elle n'ouvre pas systématiquement de meilleures conditions bancaires, et peut même être désavantageuse sur la durée d'emprunt.
Son conseil final est clair : faire ce 3ème bien si c'est un vrai cashflow, mais ensuite basculer vers la bourse — moins de gestion, meilleur rendement ajusté au risque, et aucune dépendance aux conditions bancaires.
👉 Pourquoi les conditions d'emprunt dégradées pour les expatriés rendent l'immo moins rentable qu'un ETF
👉 SCI vs nom propre pour investir depuis l'étranger : ce que Delphine dit vraiment
👉 Construire sa retraite quand on a zéro cotisation nulle part : le plan que Delphine conseille

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Camélia est entrepreneuse en conciergerie Airbnb — elle gère des biens pour le compte de propriétaires, avec une équipe de micro-entrepreneurs. Mariée, 4 enfants. Son mari est en CDI comme traiteur à €1 700 net par mois. Elle, entre €800 les mois d'hiver et €3 500 les mois d'été. Épargne personnelle : €800.
Le problème se répète chaque année : l'été arrive, l'activité est à fond, elle accumule — et là, un imprévu surgit. Cette année, leurs deux voitures ont lâché à deux semaines d'écart. L'an dernier, autre chose. L'épargne de précaution se reconstitue et repart aussitôt. Et quand vient l'hiver avec ses mois à €800, il n'y a plus rien derrière.
Sa question : comment s'organiser pour vraiment mettre de côté et anticiper la saison creuse ?
Dans cet extrait de la Radio Libre, Delphine commence par creuser la structure du business — et identifie deux leviers concrets. Le premier : changer de statut. La micro-entreprise a des limites qui freinent la croissance et la protection. Le deuxième — et c'est là que Delphine dit quelque chose de très actionnable : arrêter de prendre les petits biens. En conciergerie, un petit appartement demande autant de travail qu'un grand — pour une fraction du revenu. Et certains propriétaires consomment 80% du temps pour 20% du chiffre d'affaires. Ceux-là, il faut savoir les remercier.
Delphine aborde aussi le projet de leur mari de lancer une activité traiteur en parallèle — et dit ce qu'elle en pense avec 4 enfants, des weekends déjà chargés, et peu d'apport disponible.
👉 Comment créer un vrai matelas anti-imprévu quand les revenus sont irréguliers — la méthode de Delphine
👉 Conciergerie Airbnb : pourquoi refuser les petits biens est la clé pour augmenter son revenu
👉 Micro-entreprise vs société en conciergerie : pourquoi Delphine dit de changer de statut

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