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Marie a 51 ans. Avec son conjoint, ils gagnent 5.500€ par mois et possèdent une maison expertisée à 1.200.000€ — une ruine qu’ils ont achetée il y a onze ans et transformée eux-mêmes, après s’être tous les deux reconvertis dans la rénovation.
Sur le papier, ils sont millionnaires. Dans les faits : 2.000€ de mensualité, 20.000€ d’épargne, et leur fille qui démarre des études à 30.000€ par an, logement compris, pendant au moins six ans.
Leur question : garder la maison, la louer, ou la vendre pour récupérer du capital ?
Delphine fait le calcul, puis pose le diagnostic — avec un terme qui résume des milliers de situations françaises :
« Je parle souvent du millionnaire fauché. Ce sont des gens qui ont fait des choix qui, factuellement, font qu’ils sont millionnaires de patrimoine — mais c’est du patrimoine dont ils ne bénéficient pas au quotidien. »
Tout leur argent est immobilisé dans leur résidence principale. Et c’est précisément ce qui rend la situation tendue au moment où il faut financer six ans d’études.
Delphine passe alors en revue toutes les options, y compris celles que Marie n’avait pas envisagées — et surtout, elle chiffre ce que chacune coûte.
Au programme de cet échange :
→ Pourquoi concentrer l’essentiel de son patrimoine dans sa résidence principale crée une richesse qu’on ne touche jamais
→ L’OBO (Owner Buy Out) : faire racheter sa propre maison par une SCI pour récupérer des liquidités sans la perdre — le montage expliqué, et les conditions de revenus qui le rendent possible ou non
→ Louer temporairement sa maison et se loger plus petit : le scénario de respiration, et ce qu’il permet réellement de reconstituer
→ Le prêt étudiant : des taux très bas, un différé de remboursement — et la question que presque personne ne pose avant de signer
→ Vendre et racheter plus modeste : pourquoi ça résout presque tout, et ce que ça coûte vraiment
→ Qui doit porter le coût des études : les parents, l’enfant, ou une vente ?
→ Et pourquoi cette décision ne devrait pas se prendre sans en parler aux enfants concernés
« Les scénarios, tu les as à peu près tous envisagés. Ils ont tous un coût. La seule question, c’est : quel est le coût que vous êtes prêts à supporter ? Lequel est le moins difficile pour vous ? »
Un épisode pour tous les propriétaires qui ont un patrimoine confortable et une trésorerie serrée — c’est-à-dire beaucoup plus de monde qu’on ne le croit.
« Vous n’êtes pas à plaindre. Mais vous n’êtes pas larges non plus. »

🎙️ Cet extrait est tiré de la Radio Libre, le format live de Richissime où Delphine répond en direct aux questions de la communauté sur leur situation financière personnelle.

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Manon a 28 ans. Elle est avocate en droit des affaires, spécialisée en financement d’infrastructure, et vient de démarrer dans un cabinet international à Paris. Elle compte se verser 5.000€ net par mois, avec autant provisionné pour la fiscalité.
Côté patrimoine, elle part presque de zéro : environ 38.000€ sur un PEL, économisés grâce à ses parents et destinés à un investissement immobilier. Pas encore d’épargne de précaution — elle doit la constituer.
Sa question : à 28 ans, dans cette situation, quelle stratégie d’épargne et d’investissement ? Et que faire de ce PEL — une résidence principale, ou du locatif ?
Delphine commence par poser le vrai dilemme, celui que personne ne formule :
« Je suis toujours tiraillée entre : est-ce qu’on doit investir très tôt, parce que c’est hyper utile d’investir très tôt — ou est-ce qu’on doit miser à fond sur sa carrière et la développer, parce que pendant encore longtemps, ça va être ton levier principal d’enrichissement. »
Et dans le cas de Manon, elle tranche. Les quinze premières années sont les plus décisives d’une carrière. L’objectif réaliste, dans sa spécialité : tripler sa rémunération en dix à quinze ans. C’est là que son temps et son énergie ont le meilleur retour sur investissement — pas dans la gestion de locataires.
Puis vient la phrase qui libère Manon d’une obligation qu’elle s’était fixée sans la questionner :
« Il ne faut pas t’obliger à faire de l’immobilier parce que tu as ouvert un PEL. Moi, je n’ai jamais utilisé le mien pour ça — je l’ai cassé, et c’est devenu mon épargne de précaution. »
Au programme de cet échange :
→ Carrière ou investissement : où placer son temps quand on débute dans un métier très exigeant
→ Pourquoi un PEL ne vous engage à rien, et à quoi il peut réellement servir
→ Ne pas calquer l’augmentation de son train de vie sur celle de ses revenus : la règle la plus simple et la plus rentable
→ Compte courant, livret, placements : ce que chacun rapporte réellement une fois l’inflation déduite
→ Combien garder en épargne de précaution quand on commence tout juste à la constituer
→ L’allocation simple pour quelqu’un qui n’a pas le temps de s’en occuper : la répartition long terme / court terme, et comment choisir son ratio
→ Le montage immobilier le plus proche du passif réel — et pourquoi l’immobilier n’est jamais complètement neutre en temps
→ Lier l’immobilier à son activité professionnelle : une piste courante chez les professions libérales
→ Et le conseil final, en deux parties : comprendre avant d’investir, puis ne plus y toucher
« Prends quelques heures pour bien comprendre ce que tu fais. Ensuite tu mets l’essentiel de ce que tu épargnes sur du long terme. Et tu n’y touches pas. »
Un épisode pour tous ceux qui gagnent bien, tôt, et ne savent pas encore qu’ils sont dans leur fenêtre d’épargne la plus large.

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Éloïse a 32 ans. Elle était technicienne ; elle a passé un diplôme d’ingénieur en cours du soir, quatre ans, tout en travaillant. Aujourd’hui elle est ingénieure qualité dans l’industrie chimique et gagne environ 3.700€ par mois.
Côté patrimoine : cinq biens en location, tous en meublé, dont un Airbnb, plus sa résidence principale. 4.050€ de loyers par mois face à 2.500€ de crédits. De la bourse, de l’épargne salariale, de la crypto, une épargne de précaution — et une nouvelle opération en cours, un immeuble de quatre appartements acheté en association avec un ami.
Sa question : comment accélérer ? Parce qu’elle sent qu’elle arrive à un niveau où les banques ne la suivront plus.
Delphine commence par son réflexe habituel :
« Quand les gens me disent “je me sens bloquée pour continuer à investir”, c’est la première chose que je regarde : est-ce qu’il n’y a pas du patrimoine mal arbitré ? »
Et pour une fois, la réponse est non.
« Dans ton cas ce n’est absolument pas flagrant. Donc ça ne va pas être notre piste d’optimisation. On ne va pas partir sur une revente, on ne va pas dégager de capacité d’emprunt avec un arbitrage. Dommage — ça aurait été beaucoup plus simple pour moi, je ne te le cache pas. »
Raison : son bien le plus ancien date de 2020. Elle n’est pas encore arrivée au bout de ce que Delphine appelle le cycle d’investissement immobilier — entre sept et dix ans, douze au grand maximum. Son capital travaille encore correctement. Il n’y a rien à corriger.
Alors où est le levier ? Delphine en ouvre trois, dans l’ordre.
Au programme de cet échange :
→ Le cycle d’investissement immobilier : pourquoi un bien ne s’arbitre pas avant sept ans, et ce qui change ensuite
→ Comment vérifier que le capital immobilisé dans ses biens travaille encore à un niveau satisfaisant
→ La piste de l’exploitation : transformer du locatif classique en courte durée, et pourquoi ça ne booste qu’à la marge
→ Le plafond bancaire : pourquoi l’augmentation de salaire, même réelle, ne suffit presque jamais à redébloquer une vraie capacité d’emprunt
→ Les classes d’actifs qui échappent au calcul d’endettement personnel — et la mise au point sur ce qui est automatique et ce qui ne l’est pas
→ S’associer pour investir : une vraie solution, et le risque de désalignement à long terme que Delphine refuse de prendre
→ Bureaux et cellules commerciales : la nuance importante avant de s’y engager
→ Et ce qu’il reste à faire quand on a bien joué, qu’il n’y a rien à corriger, et qu’il faut quand même trouver une autre porte
« Bravo, franchement. Avoir un tel patrimoine à 32 ans — moi, à cet âge, j’avais moins de 5.000€ sur mes comptes. »

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Maxime a 30 ans. Il est technicien dans le BTP et gagne environ 4.200€ par mois. Mais une grosse partie de ce revenu, c’est des primes : déplacements et travail de nuit. Sans elles, son salaire tombe à 1.800€. Avec des astreintes sur un poste de jour, il remonterait à 2.500€.
Son objectif n’est pas de devenir riche. Il est plus simple que ça : arrêter de sacrifier sa santé, sans perdre tout son revenu.
Côté patrimoine, il n’a pas attendu : 260.000€ net à 30 ans, de l’immobilier, des ETF, du crowdfunding, du private equity — et une opération en cours, un rachat de parts sociales sur une société détenant de l’immobilier commercial, avec reprise d’une dette contractée à un taux bien inférieur à ceux d’aujourd’hui.
Sa question : quel niveau de revenu ou de patrimoine atteindre pour arrêter d’aller chercher ces primes ? Et faut-il diversifier, ou continuer à se concentrer ?
Delphine répond sur les deux. D’abord par un calcul que beaucoup négligent : 1.500€ dans la poche, ce n’est pas 1.500€ de cashflow. Entre l’impôt sur les sociétés, la flat tax sur les dividendes et la trésorerie de réserve à maintenir, il lui faut environ 3.000€ de cashflow pour s’en verser 1.500€ net.
Puis sur la stratégie :
« Tu as acquis une expertise sur le rachat de parts sociales, sur le financement, bientôt sur l’exploitation d’immobilier commercial. Tu as un edge. Pourquoi tu irais repartir dans le résidentiel ? »
Et elle termine par le vrai enjeu, celui dont Maxime parle sans le nommer :
« Quand on travaille dans le BTP, moi je vois ça comme une course contre la montre. Parce que votre outil de travail, c’est votre santé. Il faut que ça s’arrête le plus vite possible, cette histoire. »
Au programme de cet échange :
→ Chiffrer précisément le revenu à remplacer quand une partie du salaire est composée de primes de pénibilité
→ Pourquoi 1.500€ de revenus complémentaires nécessitent le double de cashflow — le calcul complet, IS et flat tax inclus
→ La mise au point importante : non, une SCI à l’IS ne dispense pas du calcul d’endettement. Ça dépend de la nature du projet et de la banque, et ce n’est jamais automatique
→ Le rachat de parts sociales plutôt que l’achat direct : reprendre une dette ancienne à taux bas, et ce que ça change au cashflow
→ Diversifier ou concentrer : pourquoi l’expertise acquise est un actif en soi
→ Les prolongements naturels : immobilier commercial, bureaux, et même rachat de petits business
→ Le flip de résidence principale quand on sait faire les travaux soi-même
→ Stock ou flux : pourquoi l’achat-revente n’remplace pas un salaire, mais accélère tout le reste
→ Et la trajectoire concrète : deux opérations, et la possibilité de quitter le terrain avant 35 ans
« Bravo Maxime. À 30 ans, franchement, c’est super ce que tu as fait. »

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Amaury a 48 ans, son épouse aussi. Deux salariés, deux situations stables, deux adolescents, un patrimoine solide et aucune dette. Sur le papier, tout va bien — et c’est justement pour ça que son appel est différent de tous les autres.
Son problème n’est pas financier. Il est conjugal.
« On a des objectifs communs. Mais on a des approches complètement différentes pour les atteindre. »
Lui raisonne en taux de rendement interne, en rentabilité sur la durée de vie totale d’un bien, en comparaison avec ce qu’un placement sans effet de levier rapporterait. Elle veut de l’immobilier physique, et préfère acheter plus grand plutôt que louer quelques années en attendant que les enfants partent. Elle est diplômée d’une grande école de commerce avec une majeure finance : elle comprend parfaitement ses arguments. Elle ne les suit pas.
Sa question : comment construire une stratégie qui respecte les deux visions, sans que l’un des deux ait le sentiment de renoncer à quelque chose ?
Delphine ne répond pas sur les chiffres. Elle déplace entièrement la conversation :
« Il faut sortir du registre rationnel contre émotionnel. Il faut rentrer dans un autre registre : qu’est-ce qui est important pour moi, et qu’est-ce qui est important pour elle ? »
Puis elle retourne le miroir vers lui :
« Tu te vois comme quelqu’un qui prend de bonnes décisions financières. Et c’est coûteux pour toi, ne serait-ce qu’en termes d’ego et d’identité, d’imaginer qu’on prenne une décision qui n’est pas rationnellement la meilleure. »
Au programme de cet échange :
→ Pourquoi le clivage “l’un est rationnel, l’autre est émotionnel” est une impasse — et par quoi le remplacer
→ La question à poser à son conjoint, mot pour mot, et pourquoi il faut accepter qu’elle vous soit retournée
→ Quand la recherche de la décision optimale devient une affaire d’identité plus que de patrimoine
→ Les saisons de vie : ce qui change quand l’un des deux estime être arrivé là où il voulait arriver, et l’autre pas encore
→ Ce que l’émotionnel apporte réellement à une décision de résidence principale — et pourquoi il est présent même chez les plus rationnels
→ L’argument qu’Amaury n’avait pas vu : pourquoi le logement familial pourrait être gardé bien plus longtemps que prévu
→ Le poids de l’incertitude : on ne connaît ni la trajectoire d’études de ses enfants, ni la durée réelle de détention d’un bien
→ Et la distinction qui libère : prendre une bonne décision, plutôt qu’une décision ultra-optimisée
Delphine partage aussi sa propre expérience sur ce sujet — y compris ce qu’elle n’a pas fait de façon parfaitement rationnelle, et ce qui lui manque aujourd’hui.
Un épisode qui ne parle pas vraiment d’investissement. Il parle de la conversation que presque tous les couples remettent à plus tard.
« Un petit repas sympa ce soir, les téléphones éteints. Et : chérie, j’ai envie qu’on parle de ce sujet, parce que j’ai envie qu’on comprenne ce qui est important l’un pour l’autre. »

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