Immo Insights mit Torben und Martin

<p>Nick Fischer hat ein Vierparteienhaus für 235.000 Euro gekauft und für 340.000 wieder verkauft. Ohne Sanierung, ohne Handwerker, nicht mal das alte Versicherungsschild hat er abgeschraubt. 105.000 Euro Marge, damit steht das Eigenkapital für das nächste Mehrfamilienhaus.</p>
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<p>Zwei Jahre vorher lief es anders. Da hat er 160.000 Euro für eine Hausverwaltung mit 220 Einheiten bezahlt und ist damit voll gegen die Wand gefahren. 14-Tage-Crashkurs, Panikattacke zu Hause, Kontrollverlust. Verkauft hat er sie auf den Tag genau zwei Jahre später für 175.000. Fast null auf null, bei verdoppeltem Umsatz. Martin nennt das in der Folge ein teures Coaching, und Nick widerspricht nicht.</p>
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<p><strong>Darum geht es konkret:</strong></p>
<p>Warum eine Verwaltung mit 220 Einheiten rechnerisch nicht trägt und was Torben stattdessen über Mehrleistungen abrechnet</p>
<p>Wie Nick in der Zinswende eingekauft hat, als niemand sonst kaufen wollte, und warum nur No-Brainer ins Portfolio kamen</p>
<p>Woran er im ersten Telefonat erkennt, ob jemand wirklich verkaufen will, bevor er zur Besichtigung fährt</p>
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<p>Nick Fischer kauft seit fast zehn Jahren Immobilien, macht mit seinem Bruder Fix und Flip im Rhein-Main-Gebiet und hat die Hausverwaltung, die ihn fast zerlegt hat, wieder losbekommen.</p>
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<p>Martins Fazit aus der Folge: Wie kaufst du eine Hausverwaltung richtig? Antwort: gar nicht. Und für alles andere gilt: sei der Makler mit dem rosa Anzug.</p>

<p><strong>Folgt unserem Gast:</strong></p>
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Vor dreieinhalb Jahren hat Martin ein Mehrfamilienhaus in Bochum gekauft, für rund 800 Euro den Quadratmeter. Heute steht die Jahresmiete bei 74.000 Euro. Wir haben Folge 38 aus dem April 2023 nochmal aufgelegt und mittendrin gestoppt, um zu prüfen, was vom Plan für den Bestandsaufbau übrig geblieben ist.
Anderes Studio, anderer Anlass. Wir sitzen in Köln beim zweiten Klassentreffen, der Podcast wird vier Jahre alt, und dieser Deal war damals nur ein Plan. Jetzt gibt es Zahlen.
Beim Kauf lag die Miete bei 5,50 Euro pro Quadratmeter, heute sind es 7,36. Die Soll-Miete liegt inzwischen bei rund 90.000 Euro im Jahr, 75.000 Euro sind ins Hinterhaus geflossen, der Zins steht bei viereinhalb Prozent auf acht Jahre. Nach drei Jahren sind es über 10 Prozent brutto.
Der teuerste Fehler war keiner mit dem Bagger. Wir hätten um 20 Prozent erhöhen dürfen und haben gewartet, weil wir es nett meinen wollten. Dann kam angespannter Wohnraum. Seitdem sind nur noch 15 Prozent drin, und bis alle Mieter durch waren, hat es anderthalb Jahre gedauert.
Dazu Martins Rechnung, warum schon die erste Einheit zur Hausverwaltung gehört. Und was aus drei aktiven Gesellschaftern geworden ist: einer treibt, zwei sind passiv. Nicht wegen Streit, sondern wegen Cafe, Energieberatung und Leben.
Das Insight von damals gilt unverändert: "Dieser Weg wird kein leichter sein. Dieser Weg wird steinig und schwer."
Torbens Kommentar zur eigenen Folge von 2023: "Was für ein Mist wir gelabert haben."

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Markus Wahle finanziert seit über 20 Jahren Immobilien und hat dabei noch nie über den Zins verhandelt. Nicht aus Bequemlichkeit: Er lässt der Bank ein paar Basispunkte mehr und holt sich dafür zwei Jahre Tilgungsfreiheit, eine lange Darlehenslaufzeit und die Liquidität, die im Bestandsaufbau wirklich zählt.
Im zweiten Teil wird es konkret. Was du aus dieser Folge mitnimmst:
1. Wie du eine Finanzierung aufstellst, wenn dir Cashflow wichtiger ist als der beste Zins: 10 bis 15 Jahre Zinsbindung, zwei Jahre tilgungsfrei, geringe Tilgung, hohes Volumen.
2. Warum Markus sein Depot als Sicherheit abtritt statt Cash, und wie er sich sein Eigenkapital über ein schriftlich vereinbartes Exit-Szenario im Darlehensvertrag wieder zurückholt.
3. Was er mit 100.000 Euro oder einer Million machen würde: das Depot weiterlaufen lassen, es der Bank als Sicherheit geben und parallel Immobilien mit Fremdkapital aufbauen. Sein Doppelwopper.
Dazu: warum er ausschließlich mit Volksbanken, Raiffeisenbanken und Sparkassen arbeitet, warum er konsequent keine Co-Investments macht, und woran du merkst, dass nicht der Markt dich bremst, sondern ein Glaubenssatz aus deiner Kindheit.
Markus Wahle ist Honorarberater und Nachlassplaner, baut rund 20 Megawatt Photovoltaik im Jahr, saniert gerade zwei Hotels in Thüringen und begleitet bei immocation über 2.000 Menschen in Einzelcoachings.
Das ist Teil 2 von 2. Die komplette Story von Markus hörst du in Folge #260.

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Instagram: instagram.com/markus_wahle_finanzcoach
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45.000 Euro Grundschuld auf das Haus seines Vaters, mehr Eigenkapital hatte Markus Wahle bei seinem ersten Immobilienkauf nicht. Daraus sind in rund 30 Jahren vier Standbeine geworden: Bestandsaufbau bei Immobilien, Solarparks, zwei Hotels und ein Depot. Wir gehen den Weg Schritt für Schritt durch, samt der Fehler, die er dabei gemacht hat.
Das nimmst du mit:
1. Warum Markus 2001 einen sicheren Vertriebsleiter Posten aufgegeben hat und was die Zauberfalle mit Angestellten macht, die eigentlich raus wollen.
2. Wie aus einem Betrugsfall bei seiner ersten PV Anlage ein eigenes Geschäft mit 20 Megawatt pro Jahr wurde und was er daraus über Partner und Dienstleister gelernt hat.
3. Warum er mit Bronze, Silber und Gold Zielen arbeitet statt mit festen Prozentquoten und was das Bronze Ziel für Vermieter mit 5 bis 50 Einheiten praktisch bedeutet.
Markus Wahle ist Honorarberater, Nachlassplaner und Coach bei immocation mit über 2.000 Einzelcoachings, baut jedes Jahr rund 20 Megawatt Solarpark und saniert gerade zwei Hotels in Thüringen.
Das ist Teil 1 von zwei. In Teil 2 geht es darum, wie er Millionen finanziert, ohne jemals über einen Zins verhandelt zu haben.

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60.000 Euro Nebenkostennachzahlung in einem einzigen Objekt: Nach über 50 Folgen ohne Business Update ziehen Torben und Martin Bilanz über ihr Immobilien Investment in 2026.
Ehrlich, mit Zahlen und ohne Hochglanz. 300 geplante Einheiten und keine 100 gekauft. Eine Hausverwaltung, die erstmals cashflow- und ergebnispositiv arbeitet. Und ein Markt, in dem Mieterhöhungen nur noch zu 15 Prozent durchgehen, weil den Mietern schlicht das Geld fehlt.
Das nimmst du aus der Folge mit:
1. Warum Banken wieder 120 Prozent finanzieren, sobald die Mietrendite über 7 Prozent liegt, der Zins bei unsanierten Mehrfamilienhäusern aber trotzdem Richtung 5 Prozent läuft.
2. Warum Martin gezielt die Objekte kauft, die vor zwei Jahren alle abgeschrieben haben: Gewerbeanteil, Etagenheizung, schlechter Energieausweis, dafür 8 bis 9 Prozent Rendite auf den Ist-Zustand.
3. Wie 60.000 Euro Nebenkostennachzahlung überhaupt entstehen, wenn ein Voreigentümer die Vorauszahlungen jahrelang nicht anpasst, und warum dieses Geld trotzdem nicht sicher ist.
Außerdem: wie Aufteiler in NRW die Preise hochdrücken, warum Gerald Höhrhan und Daniel Kleinert zwei gegensätzliche Marktprognosen abgeben, was KI im operativen Alltag einer Verwaltung wirklich bringt, der Softlaunch der WEG Verwaltung in NRW und ein Baugrundstück im Speckgürtel von Hannover, für das wir einen Projektpartner suchen.

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